Oddajanje nepremičnine v najem prinaša tudi določene pravne rizike. Ti riziki so, poleg splošnega poslovnega rizika (ne)plačevitosti najemnika in njegove primerne redne uporabe nepremičnine, vezani tudi na vrnitev nepremičnine, ki je predmet oddaje, nazaj v posest lastniku (najemodajalcu) s strani najemnika ob poteku najemnega razmerja. Vsaj del tovrstnih tveganj pa lahko lastniki pri oddajanju nepremičnine zmanjšajo, če se odločijo za sklenitev najemne pogodbe v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa.

Kaj je neposredno izvšljivi notarski zapis in kakšen je njegov pomen v praksi?

Neposredno izvršljiva notarska listina je javna listina o pravnem poslu, ki v delu njegovih vsebin, v katerem je neposredno izvršljiv, omogoča neposredno izvršitev v izvšilnem postopku; tj. brez predhodnega pravdnega postopka. V primeru, če imamo sklenjeno pogodbo v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa, sodišče v postopku (izvšbe) posledično ne preverja več dejstev, ki se nanašajo na obstoj v njem zapisane terjatve, saj le-ta (ob izpolnjevanju določenih pogojev) velja za resnično.

Poenostavljeno, če imate v rokah pogodbo o najemu, sklenjeno v obliki neposredno izvšljivega notarskega zapisa, se (vsaj glede posameznih vprašanj, ki jih ta pogodba ureja) v primeru, če najemnik pogodbe ne spoštuje, v praksi lahko »preskoči« par let dragega in zamudnega, ter, nenazadnje, vedno vsaj v določeni meri negotovega pravdanja pred sodiščem ter se pogodbeni dogovor lahko takoj in neposredno izvrši v izvršilnem postopku.

Sklenitev pogodbe o najemu v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa?

Sklepanje pogodbe o najemu v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa je za lastnika oz. najemodajalca z vidika neposredne izvšljivosti relevantno predvsem z dveh vidikov:

  • glede izvršitve najemnikovih denarnih obveznosti (plačevanja najemnine in stroškov, skladno z najemno pogodbo); ter
  • glede izvšitve najemnikove dolžnosti izpraznitve in izročitve stanovanja oz. nepremičnine nazaj najemodajalcu ob poteku najemnega razmerja.

Pri tem pa je potrebno paziti, da bodo vsebine najemne pogodbe določene jasno in nedvoumno ter na način, da bodo glede na svojo naravo lahko predmet neposredne izvršbe. Če se boste odločili za zavarovanje Vašega pravnega položaja pri oddaji Vaše nepremičnine, bomo tudi v tej zvezi v sodelovanju z notarji in drugimi pravnimi strokovnjaki poskrbeli za varno in strokovno sklepanje pravnih razmerij z izbranim najemnikom Vaše nepremičnine.

#carniola, #nepremičnine, #najem, #oddaja, #najemnik, #pogodba, #najemnina, #izselitev, #izvršitev, #izvršba, #pravo, #pravnik

***

CONCLUSION OF A LEASE AGREEMENT IN THE FORM OF A DIRECTLY ENFORCEABLE NOTARIAL DEED

Renting out real estate also brings certain legal risks. These risks, in addition to the general business risk of the lessee’s (non)payability and his/her appropriate regular use of the property, are also linked to the return of the property – the subject of the lease, back to the owner (lessor) by the lessee at the end of the tenancy. In Slovenia, owners can at least partially reduce these risks when renting out real estate if they decide to conclude a rental agreement in the form of a directly enforceable notarial deed.

What is a directly enforceable notarial deed and what is its meaning in practice?

A directly enforceable notarial deed is a public document on a legal transaction, which enables direct enforcement of its »content« in the enforcement procedure; i.e. without prior litigation before court. In the event that the landlord and the tenant have concluded a contract in the form of a directly enforceable notarial deed, the court will no longer check the facts relating to the existence of the claim recorded in it, since this (if certain conditions are met) is considered a given fact.

Put simply, if you have a rental agreement concluded in the form of a directly enforceable notarial deed in your hands and the tenant does not respect the rental agreement, You can “skip” a couple of years of expensive and time-consuming court procedures and proceed directly into the enforcement procedure.

Concluding a rental agreement in the form of a directly enforceable notarial document?

From the point of view of direct extensibility, the conclusion of a lease agreement in the form of a directly enforceable notarial deed is being relevant mainly from the following two aspects:

– the execution of the tenant’s monetary obligations (payment of rent and expenses, in accordance with the rental agreement); and

– the execution of the tenant’s duty to vacate and hand over the apartment or property back to the lessor at the end of the tenancy.

Nevertheless, even when concluding the rental agreement in the directly enforceable form, one must take care that the contents of the very rental agreement are determined clearly and unambiguously and in such a way that, depending on their nature, they can be subject to direct enforcement. If you decide to secure Your legal position when renting out your property in Slovenia, we will – in cooperation with notaries and other legal experts – take care of safe and efficient conclusion of Your contracts.

#carniola, #realestate, #Slovenia, #property, #rent, #contract, #tenant, #legal, #law, #lawyer