V prejšnjih prispevkih smo že opozorili na številne situacije, kjer se pri prodajah nepremičnin pojavljajo predkupne pravice. Ta prispevek pa je namenjen še dodatni predstavitvi situacij, ko so predmet prodaje zemljišča, ki ležijo na območju naravnih parkov oziroma na zaščitenih območjih, kot so jih skladno z Zakonom o ohranjanju narave (ZON) in/ali drugimi predpisi določile Republika Slovenija in posamezne občine. In sicer je potrebno v tej zvezi razlikovati med tremi situacijami, kot opredeljeno po točkah v nadaljevanju:
1. Predkupna pravica po ZON pri prodaji kmetijskih, gozdnih in vodnih zemljišč na zavarovanih območjih
Prodaja kmetijskih in gozdnih zemljišč je skladno z Zakonom o kmetijskih zemljiščih (ZKZ) in Zakonom o gozdovih (ZG) podvržena posebnim omejitvam in potrebni izvedbi postopka prodaje preko oglasne deske upravne enote. Več o tem gl. tudi v našem ČLANKU.
Pri čemer pa še dodatne pravne omejitve veljajo za primere, če kmetijska ali gozdna zemljišča ležijo na območju, ki je posebej zavarovan po Zakonu o ohranjanju narave (ZON). V takšnih primerih namreč ZON v 84. členu specialno določa, da ima prednostno predkupno pravico:
- občina: pri kmetijskih in gozdnih zemljiščih na tistih območjih, ki jih (s svojim aktom o zavarovanju, izdanim na podlagi ZON-a) zavarovala občina
- država: pri kmetijskih, gozdnih in vodnih zemljiščih na tistih območjih, ki jih je (skladno z ZON) zavarovala država
- država: pri kmetijskih, gozdnih in vodnih zemljiščih na tistih območjih, ki sta jih (skladno z ZON) zavarovali obe, država in občina
Predkupna pravica občin in države na teh območjih skladno z ZON velja prednostno: tj. ne glede na predkupne pravice, ki jih urejajo ZKZ, ZG ali drugi zakoni.
Pri prodaji kmetijskega ali gozdnega (in/ali vodnega) zemljišča na območju, ki je skladno z ZON območje posebnega varstva, mora prodajalec najprej ponuditi pod enakimi pogoji tovrstna zemljišča v prodajo državi/lokalni skupnosti in obenem tudi (državnim in/ali občinskim) upravljavcem posameznih zavarovanih območij:
- Kozjanski park, Podsreda 45, 3257 Podsreda
- Park Škocjanske jame, Škocjan 2, 6215 Divača
- Krajinski park Goričko, Grad 191, 9264 Grad
- Naravni rezervat Škocjanski zatok, Sermin 50, 6000 Koper
- Krajinski park Sečoveljske soline, Parecag 290, 6320 Portorož
- Krajinski park Kolpa, Adlešiči 16, 8341 Adlešiči
- Krajinski park Strunjan, Strunjan 152, 6320 Portorož
- Krajinski park Ljubljansko barje, Podpeška cesta 380, 1357 Notranje Goric,
- Krajinski park Radensko polje, Javni zavod Zavod za turizem in promocijo »Turizem Grosuplje«, Adamičeva cesta 15, 1290 Grosuplje
Če ni določenih posebnih upravljavcev, pa se predlog za uveljavljanje predkupne pravice poda neposredno pri državi ali občini. Skladno z zakonom imajo ti rok za oddajo 30 dni.
Država ima pri aktualno predkupno pravico pri kmetijskih, gozdnih in vodnih zemljiščih tudi pri naslednjih zavarovanih območjih, ki nimajo upravljavca:
- Regijski park Pohorje
- Krajinski park Topla
- Krajinski park Rakova kotlina pri Rakeku (Rakov Škocjan)
- Krajinski park Češeniške in Prevojske gmajne
- Naravni rezervat Notranjski Snežnik
- Naravni rezervat hrastov gozd v Krakovem pri Kostanjevici
- Naravni rezervat glinokopnih bajerjev z okolico na Bobovku pri Kranju
- Naravni rezervat Ormoške lagune
- Naravni rezervat Zelenci
- Naravni spomenik Blejski grad in hrib Straža nad Blejskim jezerom
- Naravni spomenik Blejski otok
- Naravni spomenik Postojna – Postojnski jamski sistem
- Naravni spomenik Predjama – Predjamski jamski sistem
Predkupno pravico države uveljavlja Ministrstvo za naravne vire in prostor.
2. Predkupna pravica po Zakonu o Triglavskem narodnem parku (ZTNP-1) pri prodaji stavbnih, kmetijskih, gozdnih in vodnih zemljišč na območju parka
S posebnim zakonom pa je – še širše kot v ZON – opredeljena predkupna pravica države za območje Triglavskega narodnega parka. V Triglavskem narodnem parku namreč predkupna pravica poleg kmetijskih, gozdnih in vodnih zemljišč obsega tudi stavbna zemljišča.
Predkupno pravico po ZTNP-1 uveljavlja Javni zavod Triglavski narodni park, Ljubljanska 27, 4260 Bled.
3. Dodatno pri vseh prodajah nepremičnin na zavarovanih območjih skladno s predpisi o ohranjanju narave: soglasje za promet z nepremičninami na zavarovanih območjih
Skladno z določbami 86. člena ZON je pridobitev lastninske pravice s pravnimi posli na (vseh) nepremičninah na zavarovanih območjih možna le s soglasjem upravne enote. Dogovor o prodaji nepremičnin na teh območjih, sklenjen brez ali v nasprotju s takšnim soglasjem, je po zakonu ničen. Brez ustreznega soglasja tudi sicer notar ne bo overil podpisa prodajalca pri prodajni pogodbi, da bi se kupec lahko vpisal kot novi lastnik v zemljiško knjigo.
Skladno z zakonom se odločba o soglasju ne izda če niso bile upoštevane določbe o predkupni pravici po ZON (kot predstavljeno zgoraj) in/ali če pridobitelj nepremičnine ne da posebne izjave, da soglaša z varstvenimi režimi in razvojnimi usmeritvami na zavarovanem območju.
Vloga za izdajo soglasja se vloži pri upravni enoti, na območju katere leži nepremičnina. Stranka je kupec/pridobitelj nepremičnine, ki mora upravni enoti priložiti tudi dokazilo o pravnem poslu. Upravna enota mora o soglasju odločiti v roku 30 dni.
Prodajate nepremičnino? Pri Carniola nepremičninah d.o.o. pri prodaji upoštevamo tudi vse relevantne pravne vidike, vključno s postopki glede uveljavljanja predkupnih pravic po specialnih predpisih, ter zanje tudi v tej zvezi uredimo vse potrebno – saj našim strankam vedno celovito svetujemo ter zanje izvedemo vse potrebne korake v postopku prodaje pri vseh pristojnih organih.