Dednopravni postopki lahko že v popolnoma jasnih situacijah trajajo tudi leto dni ali več. Če pa so med (potencialnimi) dediči podana še kakšna nesoglasja, pa se trajanje lahko še znatno zavleče. Ves ta čas pa je potrebno za nepremično premoženje, ki je predmet zapuščine, seveda redno skrbeti, nepremičnine vzdrževati, zadnje plačevati redne stroške, itd. Pri čemer pa se včasih pokaže tudi priložnost in potreba, da bi se nepremičnina prodala še preden bi sodišče pravnomočno odločilo o celokupnem dedovanju v dotični zadevi.
Pravo takšne situacije načeloma dopušča.
V tej zvezi je relevantna določba prvega odstavka 145. člena Zakona o dedovanju (ZD), ki določa, da do delitve dediči upravljajo in razpolagajo z dediščino skupno. S pravnim poslom prodaje se torej morajo strinjati vsi dediči. Pri čemer je tudi Vrhovno sodišče v svoji praksi, npr. v VSRS sklepu II Ips 405/99 z dne 29. 3. 2000, pojasnilo, da
“…morebitno razpolaganje ene od dedinj, vendar brez sodelovanja in soglasja druge dedinje, za dediščino zato nima pravnih posledic in je neveljavno tudi za dedinjo, ki je tak posel sklenila.”
Vendar pa so v takšnih primerih podana določena dodatna pravna tveganja.
Kot dediči bodo namreč dokončno določeni le tisti, kot jih bo v danem primeru pripoznalo sodišče s pravnomočnim sklepom o dedovanju. Kdo točno bo dedič – in koliko jih bo – je tako do trenutka pravnomočnosti odločitve dediščinskega sodišča že po naravi zadev vsaj v določeni meri negotovo. S tem pa je vsaj v določeni meri negotov tudi končni uspeh posla prodaje nepremičnine, ki je sklenjen še pred pravnomočnostjo sklepa o dedovanju: če se npr. naknadno pojavi kakšen drug/dodaten dedič, takšen prodajni dogovor namreč nima pravnega učinka.
Pri tako pomembnih pravnih poslih, ko je prodaja oz. nakup nepremičnine, pa se je potrebno vsakršnim negotovostim izogibati.
Zato v takšnih primerih svetujemo, da se v primerih, ko dediči želijo dogovoriti prodajo nepremičnine še pred pravnomočnostjo sklepa o dedovanju le-te, v tej zvezi sklene predpogodba. Tj. dogovor, da bo med (vsemi) dediči in kupcem v določenem roku po nastopu pravnomonosti sklepa o dedovanju sklenjena prodajna pogodba za prodajo zadevne nepremičnine. Tudi pri tej predpogodbi morajo biti kot stranke na strani prodajalca udeleženi vsi dediči.
Če bi se kasneje izkazalo, da je dedič (še) kdo drug, pa bi bil tudi takšen dogovor ničen. Zato v takšnih primerih tudi predlagamo, da se vsakršna morebitna predhodna plačila s strani kupca deponira na fiduciarni račun – ter se vsakršna kupčeva sredstva naprej prodajalcem (še)le, ko/če so s pravnomočnim sklepom o dedovanju le-ti tudi pravno dokončno prepoznani kot dediči in s tem lastniki zadevne nepremičnine.
Pri Carniola nepremičninah Vam s podporo pravnih strokovnjakov pri prodaji nepremičnin učinkovito svetujemo tudi v primerih, ki so pravno bolj zahtevni. Zaupajte nam prodajo Vaše nepremičnine in poskrbeli bomo, da bo le-ta izvedena pravno in poslovno učinkovito.