V zvezi z našo dejavnostjo management-a nepremičnin smo naleteli na zanimivo pravno vprašanje, ki se nanaša na potrebno večino glasov solastnikov pri projektu energetske sanacije fasade večstanovanjskega objekta. Tj. ali je za izvedbo takšnega posla potrebno več kot 75 % glasov lastnikov – ali pa zadostuje že navadna, 50 % večina.

V tej zvezi je v zakonu prišlo v letu 2021, z uveljavitvijo novele Stanovanjskega zakona SZ-1E (Uradni list RS, št. 90/21), do nekaterih sprememb, ki so po našem razumevanju relevantne ravno za odgovor na zastavljeno vprašanje:  

  • Pred to novelo je SZ-1 v četrtem odstavku 29. člena določal: »(4) Etažni lastniki, ki imajo več kakor tri četrtine solastniških deležev, lahko izvedejo izboljšave, za katere ni treba pridobiti gradbenega dovoljenja. Za takšne izboljšave štejejo zlasti dela, ki niso potrebna za vzdrževanje, ampak pomenijo vgraditev novih naprav, opreme ali instalacij ali njihovo nadomestitev pred potekom pričakovane dobe trajanja, pod pogojem, da izboljšava ne ovira izvrševanja lastninske pravice etažnih lastnikov in zaradi nje ni ogrožena požarna varnost.«
  • Smiselno enako je za tovrstna dela določal Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb (Uradni list RS, št. 60/09, 87/11, 85/13 in 52/22) v 13. členu, ki je opredeljeval posle s potrebno tričetrtinsko večino soglasij lastnikov.

V letu 2021 sta bila z novelo SZ-1E zgoraj citirana določba četrtega odstavka 29. člena SZ-1E in 13. člen Pravilnika spremenjena oz. razveljavljena.

  • 41. točka prvega odstavka 3. člena Gradbenega zakona (GZ-1: Uradni list RS, št. 199/21, 105/22 – ZZNŠPP, 133/23, 85/24 – ZAID-A in 47/25 – odl. US) pa (še danes, smiselno enako kot predhodno ZGO-1, op.) opredeljuje »vzdrževanje objekta« kot »dela, namenjena ohranjanju uporabnosti in vrednosti objekta, izboljšave, ki upoštevajo napredek tehnike, in manjši inštalacijski preboji«

Iz teh določil je izhajala tudi sodna praksa, ki je zavzela stališče, kot izhaja npr. iz: 

  • VSL sodba I Cp 2169/2015 z dne 12. 11. 2015 (po pravnem stanju pred novelo SZ-1E):

»…Sodišče prve stopnje bi moralo, da bi pravilno razmejilo posle redne uprave od poslov, ki ta okvir presegajo, upoštevati tudi 29. člen SZ-1, saj ta določba opredeljuje posle, ki okvir rednega upravljanja presegajo in s tem dopolnjuje ureditev razmejitve med prvimi in drugimi. Šele na ta način bi lahko pravilno presodilo, ali izvedba termoizolacijske fasade, ki vključuje tudi toplotno izolacijo z uporabo novih energetsko učinkovitih materialov (ki je, kot je mogoče razbrati iz izpodbijane sodbe, pri prejšnji fasadi ni bilo), sodi med posle v zvezi z rednim upravljanjem ali ne. 29. člen SZ-1 tako v drugem in tretjem odstavku med posle, ki presegajo redno upravljanje, šteje tudi izboljšave, pri čemer je za izboljšave, ki terjajo pridobitev gradbenega dovoljenja, potrebno 100 % soglasje, za ostale pa 75% soglasje. Med slednje zakon šteje zlasti dela, ki niso potrebna za vzdrževanje, ampak pomenijo vgraditev novih naprav, opreme ali instalacij ali njihovo nadomestitev pred potekom pričakovane dobe trajanja. Še bolj konkretizirano pa izboljšave, za katere se zahteva kvalificirano 75 % soglasje, ureja Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb (v nadaljevanju Pravilnik). Ta v 13. členu med takšne izboljšave šteje tudi vgradnjo izolacije ali materialov z namenom učinkovite rabe energije. SZ-1 tako v 29. členu in citiranem Pravilniku iz poslov rednega upravljanja, izrecno izvzema nekaj izboljšav, ki bi jih sicer lahko uvrstili (tudi) med investicijsko vzdrževalna dela ali celo izboljšave, ki sledijo tehničnemu napredku v smislu 2. člena ZGO-1. Med takšne (izvzete) izboljšave po mnenju pritožbenega sodišča v konkretnem primeru sodi tudi izdelava toplotne izolacije fasade…«

  • VSL sodba I Cp 1464/2022 z dne 5. 10. 2022 (po pravnem stanju pred novelo SZ-1E): 

»…Sodišče prve stopnje se je zato utemeljeno ukvarjalo z vprašanjem, ali sporna sanacija fasade predstavlja vzdrževanje in s tem posel rednega upravljanja (drugi in četrti odstavek 25. člena SZ-1) ali pa gre za posel, ki redno upravljanje presega (29. člen SZ-1). Konkretno sanacijo fasade, pri kateri je po ugotovitvah sodišča prve stopnje šlo za energetsko sanacijo in ne zamenjavo zaradi iztrošenosti, bi lahko uvrstili kvečjemu med izboljšavo, ki upošteva napredek tehnike. SZ-1 tako v 29. členu in citiranem Pravilniku iz poslov rednega upravljanja izrecno izvzema nekaj izboljšav, ki bi jih sicer lahko uvrstili med izboljšave, ki sledijo tehničnemu napredku v smislu 41. točke 3. člena GZ. Ker tudi konkretna energetska sanacija fasade, ki je bila načrtovana v načrtu vzdrževanja, sodi med takšne (izvzete) izboljšave, gre posledično za posel, ki presega okvir rednega upravljanja. Za njegovo izvedbo je zato potrebno soglasje več kot ¾ etažnih lastnikov glede na njihove solastniške deleže. Tako soglasje pa na ponovljenem zboru etažnih lastnikov dne 16. 5. 2019 ni bilo doseženo.«

Glede na citirana pojasnila sodišča bi šlo glede na vsebino del pri izboljšavi z namestitvijo novega (ali dodatnega) termoizolacijskega fasadnega sloja (če ga npr. prej ni bilo), za dela, ki jih zaobjema zakonska definicija »vzdrževanja objekta«, kot izhaja 41. točke prvega odstavka 3. člena GZ-1. Pri čemer pa je

  • Pred letom 2021, glede na takrat veljavno besedilo 29. člena SZ-1 in 13. člena Pravilnika o upravljanju večstanovanjskih stavb, je sodišče zaključilo, da ravno te določbe 29. čl. SZ-1 in 13. čl. Pravilnika »izrecno izvzemajo iz poslov rednega upravljanja« konkretno tudi energetsko obnovo/izboljšavo fasade, ter za takšne posle izrecno zahtevajo višji kvorum soglasja lastnikov, tj. 75 %.
  • Ker pa je v letu 2021 novela SZ-1E spremenila 29. člen SZ-1 – ter je bil, posledično, razveljavljen tudi 13. člen Pravilnika – gre iz citirane sodne prakse razumeti, da od te zakonske spremembe naprej (do danes) energetska obnova/izboljšava fasade ni več »izrecno izvzeta iz poslov rednega upravljanja«. Torej tudi za ta posel sedaj zadostuje (le) več kot 50 % soglasje lastnikov. 

Takšno razumevanje sicer izhaja tudi iz določb 25. člena SZ-1, ki definirajo posle rednega upravljanja kot »zlasti posle obratovanja in vzdrževanja večstanovanjske stavbe«. Pri čemer nadalje definirajo:

»(4) Posli vzdrževanja večstanovanjske stavbe po tem zakonu so sklepanje in izvrševanje poslov, ki so potrebni za to, da se ohranjajo pogoji za bivanje in osnovni namen večstanovanjske stavbe kot celote. Za posle vzdrževanja večstanovanjske stavbe se štejejo dela, ki jih zakon, ki ureja graditev, uvršča med vzdrževanje objekta, priprava projektne dokumentacije, ki je potrebna za izvedbo vzdrževanja, ter dela in storitve za zagotavljanje predpisanih ukrepov varstva pred požarom ter drugih ukrepov za zaščito in reševanje.«

Kaj pa po GZ spada pod »vzdrževanje objekta«, pa je citirano zgoraj.