Pri prodaji nepremičnin velikokrat ni dovolj, da se zgolj preveri trg in postavi pravilno prodajno ceno. V številnih primerih namreč postopke prodaje pomembno krojijo različni specialni zakonski predpisi, ki jih je potebno poznati in upoštevati: v nasprotnem primeru bo sklenjena prodajna pogodba lahko izpodbojna ali celo nična.
Kaj vse je potrebno vzeti v obzir? Naj ilustrativno predstavimo zgolj enega od primerov: primer prodaje hiše s pripadajočo posestjo, ki zajema tudi nekaj kmetijskega zemljišča in večjo gozdno parcelo; preko posestva pa teče tudi potok.
Kako se takšne prodaje sploh lotiti?
***
Ker so del prodaje tudi kmetijska in gozdna zemljišča, direktna prodaja ni dopustna. Potrebno je izvesti postopek pred upravno enoto.
V konkretnem primeru pogoji za izjeme od izvedbe prodaje preko oglasne deske niso bile izpolnjene.
1. Sklep: Za prodajo nepremičnin, ki vključuje kmetijska/gozdna zemljišča, je potrebno praviloma izvesti postopek preko oglasne deske. Tudi če je zraven objekt in stavbno zemljišče.
V danem primeru je bilo gozda cca. 25.000 m2, kmetijskega zemljišča pa cca. 1.000 m2.
23.a člen ZKZ v drugem odstavku določa: “Če se kot celota prodaja več zemljiških parcel skupaj, od katerih so nekatere po namenski rabi kmetijske druge pa gozdne, in delež kmetijske namenske rabe predstavlja vsaj 20 odstotkov skupne površine, se pri uveljavljanju predkupne pravice pri nakupu uporablja ta zakon, razen če ima Republika Slovenija predkupno pravico po posebnem zakonu.”
2. Sklep: Ker je v dani zadevi površina gozdnega zemljišča, ki je predmet prodaje, znatno večja od površine kmetijskega zemljišča, se predkupni upravičenci določijo po pravilih Zakona o gozdovih (ZG) – in ne po Zakonu o kmetijskih zemljiščih (ZKZ).
Iz pridobljene lokacijske informacije izhaja predkupna pravica občine na delu zemljišč, ki so predmet prodaje. Čez posest pa teče tudi potok.
Treba je ugotoviti, kdo ima predkupno pravico – ter predkupna pravica katerega upravičenca je najmočnejša.
Ob zgoraj podanem izhodišču, da se za prodajo v konkretnem primeru uporabijo pravila ZG, ta zakon napotuje tudi na uporabo pravil ZKZ:
47. člen ZG, 11. odstavek:
(11) Za postopke in roke prodaje gozdov, uveljavljanje prednostne pravice in pogoje za menjavo gozdov se smiselno uporabljajo določbe zakona o kmetijskih zemljiščih, če ni s tem zakonom določeno drugače.
ZKZ pa daje predhost pri uveljavljanju predkupnih pravic specialnim predpisom, če obstajajo:
17. člena ZKZ, drugi odstavek:
Promet s kmetijskimi zemljišči, gozdovi ali kmetijami teče po postopku in na način določen s tem zakonom, če ni glede predkupne pravice kmetijskih zemljišč, gozdov in kmetij z drugim zakonom določeno drugače.
Specialni predpis je v konkretnem primeru Zakon o vodah (ZV-1), ki, če gre za “vodno zemljišče” – določa predkupno pravico države:
22. člen ZV-1:
(1) Država je predkupni upravičenec pri nakupu vodnega zemljišča.
(2) Lastnik zemljišča iz prejšnjega odstavka mora o nameravani prodaji obvestiti ministrstvo. Ponudba mora vsebovati podatke o zemljišču, ceno in druge prodajne pogoje.
(3) Če se ne uveljavi predkupna pravice države tako, da se v 60 dneh od prejema obvestila iz prejšnjega odstavka pisno sporoči lastniku zemljišča, da ponudbo sprejema, lahko prodajalec proda zemljišče iz prvega odstavka tega člena drugemu kupcu.
Še dodatno pa ima tudi Občina predkupno pravico, ki izvira iz določb Zakonu o urejanja prostora (ZUreP-3). Ta predkupna pravica pa ima tudi prednost pred predkupno pravico po ZKZ.
3. Sklep: V konkretnem primeru je potrebno skladno s predpisi pri prodaji postopati po naslednjem vrstnem redu:
- Najprej je potrebno zemljišče ponuditi v odkup državi, po ZV-1.
- Če država ne uveljavi predkupne pravice, je potrebno dati predkupno ponudbo občini,
po ZUreP-3. - Šele če tudi občina ne uveljavi predkupne pravice, pridemo do oglasne deske in predkupnih upravičencev, ter je pri prodaji potrebno postopati po ZG v zvezi z ZKZ.
Tudi če bo prišlo do prodaje preko oglasne deske, ker država in/ali občina ne bosta uveljavljali predkupne pravice, pa je potrebno postaviti ustrezno prodajno strategijo: da se prodaja ne zaplete v dolgoleten in tudi za prodajalca negotov proces v upravnem postopku in upravnem sporu.
***
Prodajate posest, ki vključuje tudi več zemljišč različne namenske rabe; posest na robu naselja; kmetijo; kmetijska in gozda zemljišča?
Pri Carniola nepremičninah smo pravi naslov za zagotovitev uspeha in pravilne izvedbe Vaše prodaje.