Eden od pomembnih dejavnikov, ki vplivajo na končno ekonomiko prodaje nepremičnine, je velikokrat tudi davek od kapitalskega dobička oz. dohodnina. Davčna osnova za plačilo tega davka (od katere se nato po aktualnih davčnih stopnjah odmeri med 25 % in 15 %, op.) se izračuna kot:

Davčna osnova za kapitalski dobiček = (2) vrednost ob odsvojitvi – (1) vrednost ob pridobitvi

1. Vrednost nepremičnine ob njeni pridobitvi

Vrednost nepremičnine ob njeni pridobitvi se izračuna skladno z določbami 98. člen ZDoh-2, po naslednji formuli:

Vrednost ob pridobitvi = (a) nabavna vrednost + (b) davčno priznani stroški

a) Nabavna vrednost nepremičnine

O tem, kako se določa »nabavna vrednost« nepremičnine za namen odmere davka na kapitalski dobiček pri prodaji nepremičnin v različnih primerih: ko je prodajalec nepremičnino kupil; če je prejel nepremičnino kot darilo; če je nepremičnino podedoval…, smo pisali že v eden od naših predhodnih prispevkov.

b) Davčno priznani stroški, ki povečujejo nabavno vrednost nepremičnine

Stroški, ki jih FURS prizna kot povečanje nabavne vrednosti nepremičnine so naslednji:

a. vrednost na nepremičnini opravljenih investicij in stroškov vzdrževanja, ki povečuje uporabno vrednost nepremičnine, če jih je plačal zavezanec;

Opomba: stroški, ki se nanašajo npr. na nakup stanovanjske opreme in pohištva (bela tehnika, omare…), potrošnega materiala, ipd., za davčni organ praviloma niso upoštevni, saj se nanašajo na premično premoženje, ki v postopku odmere davkov zaradi prodaje nepremičnine niso upoštevni. Ne gre namreč za stroške vlaganja v povečanje vrednosti nepremičnine, ampak za strošek opreme v tej nepremičnini.

b. znesek davka na dediščine in darila in davka na promet nepremičnin, ki ga je plačal zavezanec ob pridobitvi kapitala;

c. stroški, ki jih je plačal zavezanec v zvezi s cenitvijo pridobljene nepremičnine, ki jo je opravil pooblaščeni cenilec v skladu z obstoječo metodologijo, kadar je cenitev potrebna, ker se vrednost nepremičnine ne da ugotoviti na drug način; priznajo se v višini dejanskih stroškov, vendar ne več kot 188 eurov;

2. Vrednost nepremičnine ob odsvojitvi

Vrednost nepremičnine ob njeni odsvojitvi pa se izračuna po določbah 99. člen ZDoh-2, po naslednji formuli:

Vrednost ob pridobitvi = (a) vrednost ob prodaji – (b) davčno priznani stroški

a) Vrednost ob prodaji

Za vrednost kapitala ob odsvojitvi se šteje v prodajni ali drugi pogodbi navedena vrednost kapitala ob odsvojitvi, tj. prodajna cena, navedena v prodajni pogodbi. Če pa FURS presodi, da v prodajni pogodbi navedena cena ne ustreza realni tržni vrednosti (tj., kot pravi zakon: vrednosti kapitala, ki bi se dala doseči v prostem prometu v času odsvojitve) pa se za vrednost kapitala ob odsvojitvi šteje »primerljiva tržna cena kapitala ob odsvojitvi« – kot jo v davčnem postopku ugotovi FURS.

b) Davčno priznani stroški, ki znižujejo vrednost nepremičnine ob prodaji

a. znesek davka na promet nepremičnin, ki ga je plačal zavezanec ob odsvojitvi nepremičnine;

b. stroški, ki jih plačal zavezanec v zvezi s cenitvijo odsvojene nepremičnine, ki jo je opravil pooblaščeni cenilec v skladu z obstoječo metodologijo, kadar je cenitev potrebna, ker se vrednost nepremičnine ne da ugotoviti na drug način; priznajo se v višini dejanskih stroškov, vendar ne več kot 188 eurov.

***

Vas zanima več o davku na kapitalski dobiček? V preteklih prispevkih smo že pisali tudi o več drugih vprašanjih glede davka na dobiček:

  • Kako odmerna stopnja davka pada s potekom časa in v katerih primerih se tega davka ne plača: članek.
  • V katerem časovnem trenutku se pri dedovanju šteje, da je bila nepremičnina pridobljena: članek.

Več naših prispevkov o (drugih) davkih pri pravnem prometu z nepremičninami najdete tudi na naslednji povezavi.

#nepremičnine #davki #kapital #FURS