Prodajo nepremičnine tipično zaznamujeta dva davka:
- davek na promet z nepremičninami (če ne gre za transakcijo, obdavčeno z DDV, op.); ter
- davek na kapitalski dobiček.
Pri davku na kapitalski dobiček FURS v bistvu obdavči razliko med vrednostjo nepremičnine v trenutku pridobitve; ter vrednostjo na dan odsvojitve nepremičnine. Od te osnove se plača davek v višini 25 % osnove / ki se sicer na 5 let zmanjšuje na 20 % po 5-ih, oziroma 15 % po desetih letih imetništva nepremičnine: po 15 letih pa se ta davek več ne plača /.
Pri tem pa so za vprašanje, kako FURS odmerja vrednostno osnovo nepremičnine v trenutku pridobitve, odločilne še posebej določbe drugega odstavka 98. člena Zakona o dohodnini (ZDoh-2), ki predpisujejo naslednja izhodišča:
- »Za nabavno vrednost kapitala…se šteje v prodajni ali drugi pogodbi navedena vrednost kapitala v času pridobitve.« Če smo nepremičnino kupili, je po zakonu njena vrednost v času pridobitve takšna, kot je bila ob nakupu zapisana v prodajni pogodbi.
- »Če kapital ni pridobljen na podlagi pogodbe ali če vrednost kapitala v času pridobitve ni razvidna iz pogodbe, se za nabavno vrednost kapitala šteje vrednost kapitala v času pridobitve, ki jo zavezanec dokazuje z ustreznimi dokazili.« Če ste nepremičnino npr. priposestvovali, jo dobili vrnjeno v postopku denacionalizacije, ipd., potem lahko vrednost le-te v času pridobitve najbolj neposredno dokazujete npr. s pridobitvijo ustrezne cenitve pristojnega cenilca nepremičnin, napravljene na dan pridobitve nepremičnine.
- Če pa ste nepremičnino podedovali ali jo dobili v dar pa se po zakonu za njeno nabavno vrednost v času pridobitve po zakonu šteje vrednost, od katere je bil odmerjen davek na dediščine in darila. Le v kolikor vam ta davek takrat, ko ste postali lastnik nepremičnine, ni bil odmerjen, ker ste npr. dedič prvega dednega reda po zapustniku/obdarovalcu, pa lahko tudi v takšnem primeru vrednost v času pridobitve dokazujete z ustreznimi dokazili.
Posameznik, ki prodaja stanovanje ali stanovanjsko hišo (ki ima največ dve stanovanji), kjer je imel stalno prebivališče in ga je imel v lasti ter je tam dejansko bival najmanj zadnja tri leta pred prodajo, tega davka, tj. dohodnine od dobička iz kapitala, pri prodaji takšne nepremičnine sicer ne plača. Pri čemer pa je potrebno posebej paziti, da je bilo to obdobje trajanja lastništva in bivanja neprekinjeno; ter tudi, da v času prodaje nepremičnine (tudi stalno bivanje, op.) še vedno traja. V praksi je tolmačenje te zakonske izjeme s strani FURS-a namreč zelo ozko. Tudi npr. začasne izselitve iz mesta v času pandemije COVID-19; izselitev iz nepremičnine par tednov pred prodajo in podobne situacije je namreč po našem vedenju do sedaj davčni organ praviloma obravnaval kot prekinitev pogojev za to davčno oprostitev.
Tudi te pomembne davčne vidike upoštevamo v naši praksi zastopanja strank ter strankam nudimo celovito strokovno podporo pri odločanju v tej zvezi tudi glede davčnih vidikov pri poslovanju z nepremičninami.