V predhodnih prispevih smo že obravnavali tudi pravne situacije nepremičnin, ki so v solasti več lastnikov. Strnjeno povzeto smo ugotovili, da je imajo pri prodaji solastnih deležev na nepremičnini predkupno pravico sosedje-drugi solastniki: ČLANEK; lahko pa tudi drugi predkupni upravičenci, npr. država ali občina, kjer se nepremičnina nahaja: ČLANEK
Kot smo ugotovili, urejena etažna lastnina pri objektu, ki ima več enot (stanovanj, poslovnih prostorov) pri prodaji oziroma kupovanju nepremičnin praviloma pomeni:
– Da na nepremičnini v etažni lastnini občina/država (poenost.) praviloma nimata predkupne pravice.
Zakon o urejanju prostora (ZUreP-3) namreč v tej zvezi temeljno določa:
“200. člen ZUreP-3 (izključitev predkupne pravice)
(1) Občina ne more uveljavljati predkupne pravice:
– če lastnik proda ali podari nepremičnino solastniku, svojemu zakoncu ali zunajzakonskemu partnerju oziroma svojemu sorodniku v ravni vrsti;
– če je kupec država, oseba javnega prava, ki jo je ustanovila država, ali izvajalec državne javne službe ali investitor gospodarske javne infrastrukture ali
– pri prodaji etažne lastnine.
(2) Država ne more uveljavljati predkupne pravice v primerih iz prve in tretje alineje prejšnjega odstavka.”
– Da sosedje-lastniki drugih solastniških deležev na objektu z ureditvijo etažne lastnine praviloma izgubijo predkupno pravico. Izjemo od navedenega ureja Stvarnopravni zakonik (SPZ), ki predkupno pravico sosedom vendarle še pušča tudi v primerih urejene etažne lastnine, kadar je v stavbi manjše število enot:
“124. člen SPZ (predkupna pravica)
(1) Če ima nepremičnina dva ali več etažnih lastnikov in nima več kot pet posameznih delov, imajo pri prodaji posameznega dela v etažni lastnini drugi etažni lastniki predkupno pravico.
(2) Za uveljavljanje predkupne pravice se smiselno uporabljajo določila tega zakona, ki urejajo predkupno pravico solastnikov.“
Pri čemer pa se je v sodni praksi z leti razvilo tudi pravilo, da sodišče – tudi glede predkupnih pravic – v določenih primerih solastnike, ki posamezne enote stavbe dejansko uporabljajo kot da bi bili etažni lastniki, čeprav formalno-pravno niso, obravnava temeljno enako, kot če bi bili že uredili vpis etažne lastnine tudi v zemljiški knjigi. Takšna situacija se imenuje “dejanska etažna lastnina”.
Kot v tej zvezi pojasnjuje tudi sodišče npr. v VSL Sklepu II Cp 132/2021z dne 5. 3. 2021:
“Pojem dejanske etažne lastnine oziroma navidezne solastnine se je razvil v sodni praksi. Vrhovno sodišče RS je pojasnilo, da dejanska etažna lastnina upošteva dejansko izvrševanje (formalne) solastninske pravice na posameznih delih večstanovanjske zgradbe (dejanskih etažah, stanovanjih). Med dejanskim izvrševanjem pravice in njenim formalnim, zemljiškoknjižnim videzom obstaja kvalitativen razkorak. Dejansko izvrševanje solastninske pravice namreč ustreza izključni lastninski oblasti posameznih solastnikov na realnih (in ne idealnih) delih nepremičnine. Takšno izvrševanje je kvalitativno drugačno in gre dlje od siceršnjega dogovora solastnikov o načinu rabe solastne nepremičnine. Zato dejstvo, da je v zemljiški knjigi vpisana solastnina, še nikakor ne pomeni, da gre tudi resnično za solastnino in ne za dejansko etažno lastnino, kot zgrešeno meni pritožnik, ko se sklicuje na zemljiškoknjižne vpise…”
Z drugimi besedami: možne so tudi pravne situacije, ko solastniki objekta, ki se dejansko uporablja kot več samostojnih enot, tj. kot da bi bil v etažni lastnini, oz. drugi siceršnji predkupni upravičenci pri prodaji solastnine v posamezni situaciji predkupne pravice nimajo. Kar pa je tudi lahko pomemben pravni in poslovni dejavnik pri sklepanju posameznega prodajnega posla.
Pri Carniola nepremičninah Vam nudimo strokovno podporo za učinkovito in uspešno izvedbo poslov prodaje tudi v kompleksnejših pravnih primerih. Zaupajte nam prodajo Vaše nepremičnine in poskrbeli bomo, da bo le-ta izvedena pravno, davčno in poslovno učinkovito.