V preteklih prispevkih smo se že dotaknili ureditve predkupnih pravic pri prodaji delov nepremičnin (v korist sosedov), ter pri kmetijskih zemljiščih in gozdnih zemljiščih (v korist kmetov oz. drugih predkupnih upravičencev). S tem prispevkom pa želimo dodatno izpostaviti tudi predkupne pravice občine in države pri prodaji nepremičnin (predvsem zemljišč), kot jo tudi urejajo številni predpisi, npr.:
1. Zakon o urejanju prostora (ZUreP-3)
Občina lahko določi območje predkupne pravice na stavbnih zemljiščih, v ureditvenem območju naselja ali drugem ureditvenem območju, na površinah za graditev objektov gospodarske javne infrastrukture in objektov, ki se uporabljajo za varstvo pred naravnimi in drugimi nesrečami, ter v območju za dolgoročni razvoj naselja. Država pa v območju, kjer to predvidevajo državni prostorski načrti. Občina in država ne moreta uveljavljati predkupne pravice pri prodaji etažne lastnine. Prav tako pa tudi ne v primerih, če lastnik proda ali podari nepremičnino solastniku, svojemu zakoncu ali zunajzakonskemu partnerju oziroma svojemu sorodniku v ravni vrsti.
2. Zakon o varstvu kulturne dediščine (ZVKD-1)
Država ima predkupno pravico na spomeniku državnega pomena in na nepremičnini v vplivnem območju tega spomenika. Občina pa enako pri spomenikih lokalnega pomena.
3. Zakon o vodah (ZV-1)
Država je predkupni upravičenec pri nakupu vodnega zemljišča ter tudi na priobalnem zemljišču. Občina pa lahko določi, da se status naravnega vodnega javnega dobra vzpostavi tudi na delu priobalnega zemljišča celinskih voda. V takšnem primeru mora relevantna zemljišča predhodno kupiti ali predlagati njihovo razlastitev; ter ima pri teh zemljiščih tudi predkupno pravico kot prva predkupna upravičenka.
4. Zakon o ohranjanju narave (ZON)
Država in občina sta predkupna upravičenca tudi pri nakupu zemljišč na zavarovanih območjih po določbah ZON. Prodajalec mora o nameravani prodaji prodaji obvestiti upravljavca zavarovanega območja in ministrstvo oz. občino.
5. Zakon o Triglavskem narodnem parku (ZTNP-1)
Za nepremičnine, ki ležijo v Triglavskem narodnem parku, je predkupna pravica dodatno določena tudi v posebnem zakonu, ki ureja ta narodni park. Država ima na tem območju tudi predkupno pravico do nakupa stavbnih zemljišč.
Lastnik vsake nepremičnine, ki je v območju predkupne pravice, mora nepremičnino pred prodajo najprej ponuditi v odkup državi ali občini kot nosilcu predkupne pravice, skladno z zakonom. V nasprotnem primeru bo morebitna prodajna pogodba, ki jo bo sklenil s kupcem, po zakonu praviloma nična.
Prodajate zemljišče, hišo ali stanovanje v Sloveniji? Kontaktirajte nas iz z veseljem bomo poskrbeli, da bo prodaja izvedena skladno z vsemi predpisi in ob upoštevanju vseh predkupnih pravic.
#carniola #nepremičnine #prodaja #slovenija #zemljišča #agent #pravice #posrednik
Preemptive rights of the municipality or the state in the sale of real estate in Slovenia
In our previous contributions, we have already pointed out the pre-emptive rights in cases, when selling parts of buildings (beneficiaries: neighbours), agricultural land and forest land (beneficiaries: farmers and others). In addition, with this contribution, we also want to highlight the pre-emption rights of the municipality and the state, that has been regulated by many different laws, among others:
1. Spatial Planning Act
The municipality can determine the pre-emption area on building land as well as in the areas of the settlement as well as for the planned construction of facilities of economic public infrastructure and facilities used for protection against natural and other disasters. Similarly, also the state, in the areas where this had been foreseen by state spatial plans. Nevertheless, the municipality and the state cannot exercise the right of pre-emption in the sale of condominiums. Likewise, also not in cases where the owner sells or donates the property to a co-owner, his spouse or his next-of-kin.
2. Act on the Protection of Cultural Heritage
The state has the right of pre-emption on a monument of national importance and on real estate in the area of influence of this monument. The municipality does the same for monuments of local importance.
3. Water Act
The state is the pre-emptive beneficiary in the purchase of water land and also on coastal land. The municipality can determine that the status of natural water public good is also established on part of the coastal land of inland waters. In such a case, the municipality also has the right of pre-emption for these lands.
4. Nature Conservation Act
The state and the municipality are also entitled to pre-emption when purchasing land in protected areas according to the provisions of the ZON. The seller must notify the manager of the insured area and the ministry of the intended sale or municipality.
5. Triglav National Park Act
For real estate located in the Triglav National Park, the right of pre-emption is additionally specified in the special law governing this national park. The state also has the right of pre-emption to purchase building land in this area.
The owner of any property that is in the pre-emption area must first offer the property for purchase to the state or municipality as the holder of the pre-emption right, in accordance with the law, before the sale. Otherwise, any sales contract he may conclude with the buyer will generally be null and void by law.
Selling land, a house or an apartment in Slovenia? Do not hesitate to contact us. We will be happy to ensure that Your sale is carried out effectively and in accordance with all regulations, including regarding all the pre-emptive rights.
#carniola #realestate #sale #slovenia #land #agent #rights #broker