Lastniki si ob oddaji nepremičnine v najem v številnih primerih prizadevajo najti najemnika za daljše časovno obdobje. S tega, življenjskega vidika, bi bilo v idealnih okoliščinah optimalno, če bi nepremičnino oddali v najem za nedoločen čas, s primernih odpovednim rokom. To bi veljalo v razmerah, v katerih bi bilo gotovo, da bo najemnik takšen najemni dogovor zagotovo spoštoval in se ga držal, ter se bo po pozivu najemodajalca iz najete nepremičnine v odpovednem roku prostovoljno izselil.
Situacija pa se povsem spremeni v primeru, če se najemnik ni pripravljen sam izseliti. V takšnih primerih sta lastnik, ki nepremičnino oddaja za nedoločen čas, ter tisti, ki jo oddaja za določen čas, v bistveno različnih pravnih položajih.
Če gre za najemno pogodbo za najem stanovanja, ki je sklenjena za nedoločen čas, lahko najemodajalec takšno najemno pogodbo brez krivdnega razloga na strani najemnika namreč skladno z izrecno določbo 106. člena Stanovanjskega zakona (SZ-1) odpove »le, če najemniku priskrbi drugo primerno stanovanje.« Pri čemer zakon tudi definira, da se v takšnem primeru »najemniku…zaradi tega njegov položaj iz najemnega razmerja ne sme poslabšati, kar pomeni, da se šteje za primerno stanovanje…stanovanje, ki v nobeni drugi pomembni okoliščini, v primerjavi s sedanjim stanovanjem, ne pomeni bistvenega poslabšanja stanovanjskih pogojev najemnika in oseb, ki skupaj z njim bivajo v stanovanju.«
Za poslovni najem za nedoločen čas je pravna situacija za lastnika manj neugodna. Obligacijski zakonik v 616. členu določa odpovedni rok, če med strankama ni dogovorjen drugače; vendar pa se skladno z zakonom »odpoved ne sme dati ob neprimernem času«.
Po drugi strani pa je tudi pri stanovanjskih najemih za določen čas tudi SZ-1 v 111. členu sedaj jasen: »Oseba, ki uporablja stanovanje, pa z lastnikom ni sklenila najemne pogodbe oziroma ni podaljšala najemne pogodbe, sklenjene za določen čas, uporablja stanovanje nezakonito.«
Nekoliko slabše pa so varovani najemodajalci pri poslovnem najemu za določen čas. Dasiravno najem po poteku časa, ki je bil sklenjen, takšno najemno razmerje preneha – pa mora lastnik/najemodajalec v tej zvezi ob prenehanju ažurno reagirati. 615. člen OZ namreč pravi: »Če zakupnik po preteku časa, za katerega je bila sklenjena zakupna pogodba, še naprej uporablja stvar, zakupodajalec pa temu ne nasprotuje, se šteje, da je sklenjena nova zakupna pogodba za nedoločen čas, z enakimi pogoji kot prejšnja.«
Še dodaten element razlikovanja pravnih položajev pa predstavlja obličnost najemne pogodbe: tj. ali je le-ta sklenjena v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa – o pomenu česar smo že pisali tudi v predhodnem prispevku.
V dopolnitev že pojasnjenega na navedeni povezavi pa za stanovanjske najeme, sklenjene za določen čas, še dodatno opozarjamo tudi na določbe 111. člena SZ-1, ki pomen sklepanja pogodb o najemu v obličnosti neposredno izvršljivega notarskega zapisa še dodatno izpostavlja ter določa:
»111. člen SZ-1
(uporaba stanovanja brez pravnega naslova)
(1) Oseba, ki uporablja stanovanje, pa z lastnikom ni sklenila najemne pogodbe oziroma ni podaljšala najemne pogodbe, sklenjene za določen čas, uporablja stanovanje nezakonito.
(2) Lastnik lahko v primeru iz prejšnjega odstavka kadarkoli vloži zahtevo za izpraznitev stanovanja pri sodišču splošne pristojnosti. Za postopek izdaje naloga za izpraznitev stanovanja se uporabljajo določbe zakona, ki ureja pravdni postopek, ki se nanašajo na plačilni nalog, pri čemer sodišče v izpraznitvenem nalogu izreče, da mora ta oseba izprazniti stanovanje v 30 dneh od prejema izpraznitvenega naloga ali pa v istem roku ugovarjati zoper izpraznitveni nalog. Spori se rešujejo prednostno.
(3) Lastnik lahko ne glede na določbo prejšnjega odstavka vloži predlog za izvršbo za izpraznitev stanovanja in izročitev nepremičnine, če je najemna pogodba sklenjena za določen čas v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa in stranki nista podaljšali najemne pogodbe.
(4) Določbe prejšnjih odstavkov se ne uporabljajo za prejšnje imetnike stanovanjske pravice in njihove družinske člane, če do sklenitve najemne pogodbe ni prišlo zaradi razlogov na strani lastnika.«
Z neposredno izvršljivim notarskim zapisom lahko glede določenih vprašanj torej preprečimo drago potencialno pravdanje: Če v primeru po drugem odstavku 111. člena najemnik v postopku ugovarja, se namreč spor glede vprašanja, ali je najemnik dolžan zapustiti nepremičnino ali ne, »razvije« v »klasično« pravdo – ki lahko, skupaj z vsemi dopustnimi pritožbami in drugimi morebitnimi pravnimi sredstvi v praksi traja tudi več let…čemur se, kot določa tretji odstavek 111. člena, izognemo v primeru, če smo pogodbo o najemu sklenili v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa.
Glede na navedeno strankam pri urejanju pravnih razmerij z najemniki vedno predlagamo sklepanje pogodb o najemu za določen čas, v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa. Če se takšna pogodba pravilno izpolnjuje in je na strani obeh strank interes za podaljšanje, se takšno najemno razmerje lahko vedno podaljša. V nasprotnem primeru pa ima najemodajalec, ki je sklenil najemno pogodbo za določen čas, bistveno boljši pravni položaj v primerjavi z najemom za nedoločen čas.
***
Pri Carniola nepremičninah smo usmerjeni v celovito in učinkovito strokovno obravnavo Vaših nepremičninskih zadev – kar vključuje tudi obravnavo vprašanj s področja prava nepremičnin. Kontaktirajte nas in poskrbeli za uspešno izvedbo Vašega posla.