V naših predhodnih objavah smo že predstavili temeljna pravila za odmero davka na kapitalski dobiček pri prodaji nepremičnin (članek si lahko preberete TUKAJ). Kot že pojasnjeno je pri tem davku:
- predmet obdavčitve oz. osnova za odmero davka na kapitalski dobiček/dohodnine od prodaje nepremičnine razlika med vrednostjo nepremičnine v trenutku pridobitve; ter vrednostjo na dan odsvojitve nepremičnine.
- Se od te osnove plača davek v višini 25 % osnove; ki pa se na vsakih 5 let zmanjšuje za 5 odstotnih točk: torej le-ta po 5-letih lastništva nepremičnine pred prodajo znaša 20 % osnove; po 10-ih letih lastništva 15 % / po 15 ali več letih lastništva nepremičnine pa se ta davek več ne plača.
Določbe Zakona o dohodnini (ZDoh-2)
V tej zvezi je potrebno izpostaviti določbe Zakona o dohodnini (ZDoh-2), ki za namen tega davka opredeljujejo, v katerem trenutku se šteje, da je prodajalec postal lastnik nepremičnine (oz. kapitala). Prvi odstavek 101. člena ZDoh-2 v tej zvezi postavlja naslednje pravilo:
»1) Za čas pridobitve kapitala se šteje datum sklenitve pogodbe ali drugega pravnega posla oziroma datum pravnomočnosti sodne odločbe ali dokončnosti odločbe upravnega organa, na podlagi katerih je fizična oseba pridobila kapital. V drugih primerih pridobitve se za čas pridobitve kapitala šteje datum, ki je razviden iz drugih dokazil.«
Situacije, ko prodajalec postane lastnik z dedovanjem
Prav tako je v tej zvezi potrebno posebej opozoriti na specifiko situacij, ko je prodajalec postal lastnik nepremičnine z dedovanjem. 132. člen Zakona o dedovanju (ZD) namreč določa:
»Pokojnikova zapuščina preide po samem zakonu na njegove dediče v trenutku njegove smrti.«
Pri čemer pa je splošno znano, da je med trenutkom smrti zapustnika – ter trenutkom (pravnomočnosti) sklepa o dedovanju – praviloma vedno preteče več mesecev, lahko tudi več let.
Kako v teh primerih torej določiti datum pridobitve za namen odmere davka na kapitalski dobiček?
Pravna dilema, kako v takšnih primerih določiti trenutek pridobitve nepremičnine za namen odmere davka na kapitalski dobiček po določbah ZDoh-2 se je v sodni praksi pojavila v zvezi z določbami 153. člena ZDoh-2, skladno s katerimi se kapitalski dobiček, dosežen z odsvojitvijo nepremičnine, pridobljene pred 1. januarjem 2002, ne obdavčuje. Medtem ko se je praksa Upravnega in Vrhovnega sodišča postavila na stališče, da je potrebno za trenutek pridobitve pri odmeri tega davka šteti trenutek pravnomočnosti sklepa o dedovanju, pa je Ustavno sodišče v svoji odločbi št. Up-492/11 z dne 9. 5. 2013 zavzelo drugačno stališče, kot citirano:
»13. Upravno sodišče je sprejelo stališče, da je v primerih dedovanja treba šteti za odločilen trenutek pravnomočnosti sklepa o dedovanju, in se je pri tem sklicevalo na sodbo Vrhovnega sodišča št. U 923/94. V njej je Vrhovno sodišče v primeru, ki ga je obravnavalo, navedlo, da res po 132. členu ZD zapuščina preide po samem zakonu na dediče v trenutku zapustnikove smrti, vendar bi bilo treba upoštevati, da so po 214. členu ZD njen obseg, dediči in njihov delež ugotovljeni šele s pravnomočnim sklepom o dedovanju. Zato je Vrhovno sodišče štelo, da je za pridobitev nepremičnin odločilen datum pravnomočnosti sklepa o dedovanju, in glede na to presojalo, ali je bila prodaja nepremičnine izvršena pred potekom zakonsko določenega obdobja od njene pridobitve. Upravno sodišče je to razlago sprejelo tudi glede 153. člena ZDoh-2. Taka razlaga 153. člena ZDoh-2, ki se nanaša na vprašanje, ali je kapital od prodaje posamezne nepremičnine sploh lahko obdavčen, pa pomeni, da nastop davčne oprostitve ni odvisen od datuma, ki ga določa zakon, ampak od tega, kdaj je pravnomočno končan zapuščinski postopek po zapustniku. Ta pa je lahko bistveno različen glede na to, koliko časa posamezni zapuščinski postopki trajajo. Če bi sodišče 153. člen ZDoh-2, ki kot bistveni pogoj za oprostitev šteje datum, do katerega je morala biti nepremičnina pridobljena, razlagalo skupaj s 132. členom ZD, bi posameznike, ki bi se znašli v dejanskem stanju iz 153. člena ZDoh-2, razlikovalo glede na čas smrti njihovih zapustnikov, po katerih so pridobili nepremičnino kot dediščino. To bi bil razumen razlog za razlikovanje, ki bi izhajal iz narave stvari. Ko pa jo je razlagalo tako, da je kot odločilno okoliščino vzelo čas pravnomočnega končanja zapuščinskega postopka, je med posamezniki razlikovalo glede na to, koliko časa je trajal zapuščinski postopek. Trajanje zapuščinskega postopka pa ni stvaren in razumen razlog, ki bi dovoljeval različno obravnavo upravičencev do oprostitve, ki jim je zakonodajalec namenil enako ureditev. Ta določa prelomni datum, od katerega je odvisno, ali je posameznik davčni zavezanec ali ne. Zato razlaga, kot jo je sprejelo Upravno sodišče v izpodbijani sodbi, krši načelo enakosti pred zakonom iz drugega odstavka 14. člena Ustave.«
Glede na navedena pojasnila in napotke Ustavnega sodišča gre tako razumeti, da ustavnoskladna razlaga določb ZDoh-2 glede vprašanja, kdaj je davčni zavezanec postal lastnik nepremičnine z dedovanjem, zahteva, da se v tej zvezi upošteva dan smrti zapustnika, po katerem je lastninsko pravico na neki nepremičnini dedoval – in torej ne šele kasnejšo izdajo sklepa o dedovanju oz. pravnomočnost le-tega.
Davki so lahko pomemben faktor pri poslovanju z nepremičninami. Zato se pri Carniola nepremičninah d.o.o. področju davčne obravnave prometa z nepremičnini posebej posvečamo, ter si tudi v tej zvezi aktivno prizadevamo v korist naših strank. Zaupajte nam prodajo Vaše nepremičnine ter poskrbeli bomo, da bo transakcija optimalno izvedena tudi ob upoštevanju davčnih bremen.